Este blog surgió ante la falta de información existente en la web para encarar mi proyecto de comprar un lote en un barrio privado para la posterior construcción de mi casa.
Si bien mi experiencia está enfocada en Canning, la gran mayoría de los conceptos aplica para cualquier zona.
La primera parte de esta guía contiene todo lo referido a la búsqueda del lote, los aspectos a tener cuenta así como la clasificación de las urbanizaciones, las que seguidamente luego del índice se detallan:
Barrio cerrado, countries, Haras y Clubs de
Campo
Préstamos hipotecarios para compra de lote / construcción
de vivienda
Servicios a tener en cuenta en el lote
Grupos de Facebook / Whatsapp / Redes
Sociales
CONSTRUCCIÓN
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado?
Modificaciones en las medidas de los
terrenos / planos definitivos
Retiros obligatorios de frente, fondo y
laterales
Superficie cubierta vs semi cubierta.
Mínimo obligatorio a construir.
Rafia / Lona verde / Placade fenólico
Consejos / Colegios de Arquitectura e
Impuestos por permisos de obra
BÚSQUEDA DEL LOTE
Barrio cerrado, countries, Haras y Clubs de Campo
Barrio cerrado: el más económico de todas las urbanizaciones que nos ocupan ya que las expensas suelen ser bajas debido a que se pagan gastos por mantenimientos de calles, limpieza, jardinería y seguridad. No cuentan con amenities extra tales como cancha de golf, pileta, clubhouse, etc. Dependiendo de la antigüedad del mismo, los lotes pueden o no tener escritura. En cuanto a medidas, en promedio se encuentran ofertas de entre 600 a 1.200mts2.
También existen los llamados semi cerrados que tienen el formato de un barrio cerrado tradicional pero la circulación interna es abierta para todos. Por lo general no se pagan expensas sino una especie de “cooperadora” para mantenimiento del espacio o por algún servicio de seguridad adicional. Suelen tener escritura como los terrenos normales que se encuentran en cualquier parte del país.
Country:comúnmente se suele llamar a cualquier urbanización por este nombre, aunque podemos apreciar que no es así ya que cada una tiene sus características.A diferencia del anterior, los gastos son mayores debido a que cuentan con más servicios que los barrios cerrados, tales como cancha de golf, pileta, clubhouse, gimnasio, etc. Los mega emprendimientos hasta pueden contar dentro de sus límites con colegios, supermercados, centros comerciales, etc.
Haras y Clubes de Campo: los más exclusivos y por ende los más caros. Generalmente cuentan con todo lo anterior a lo que se suma campos de polo y/o caballeriza para actividades relacionadas con la equitación. Los lotes suelen tener mayores superficies, lo que lleva a mayor dispersión entre los vecinos del barrio. Además suelen estar en zonas más alejadas debido a la gran amplitud que requiere este tipo de urbanización.
Existen barrios que cuentan con lotes con escritura, los que son aptos para créditos bancarios. La gran mayoría de los lotes de las empresas desarrolladoras, sobre todo en los primeros años, no cuentan con título de propiedad ya que para obtenerlo es necesario que se den algunos pasos legales que pueden ser: la compra de la parcela y su posterior subdivisión, aprobaciones y rezonificaciones que dependen del gobierno provincial, autorizaciones municipales, inscripciones en registros, etc.
Todos estos trámites pueden demorar años, por lo cual antes de suscribir algún proyecto es imprescindible tener en cuenta lo dicho anteriormente, sobre todo si se depende de un crédito para construir la vivienda.
Préstamos hipotecarios para compra de lote
/ construcción de vivienda
La primera pregunta que hay que hacerse es: ¿el lote tiene escritura? Si la respuesta es no, hay que hacerse la idea de que será imposible ponerlo como garantía para un préstamo hipotecario destinado a la construcción de vivienda. Al momento de la edición de esta guía no estaba disponible otra opción que permita financiar compras sin contar con esta garantía.
Vamos a encontrar lotes en barrios ya consolidados en los que el precio será contado y otros en los que se encuentran en desarrollo o en lanzamiento en los que se podrá pagar un adelanto y el resto en cuotas. Con respecto a las cuotas, hay que tener en cuenta que pueden estar ajustadas por el índice de la construcción (CAC) y que hasta pueden existir cuotas adicionales a las inicialmente pactadas debido a demoras, recálculo de costos en el desarrollo, diferencias de cambio, etc.
Cuando uno ve este tipo de ofertas lo que tiene que saber es que se refieren a que uno es parte e inversor de un proyecto, donde confía a una desarrolladora su dinero para que esta lleve a cabo la compra del predio, realice los trámites para su formalización ante los entes provinciales y municipales, haga las obras de infraestructura necesarias para que se pueda luego edificar, etc.
Es por ello que se suele decir que son “al costo”. Si bien los precios finales son más bajos que comprar algún lote en un barrio ya consolidado, este sistema no está exento de posibles aumentos en los costos (recalculo de cuotas o cuotas adicionales) ni de demoras en la entrega de los terrenos para construir.
Si uno adquiere un lote con el fin de ganar con la revalorización tiene que tener en cuenta que al valor final debería restarle los gastos vinculados con expensas, ya que una vez que los terrenos son puestos a disposición para edificar comienzan a cobrarse gastos de mantenimiento, expensas, servicios tales como energía eléctrica y agua. Si uno no puede vender el lote rápidamente puede encontrarse en que los gastos mensuales reduzcan significativamente la ganancia.
Servicios a tener en cuenta en el lote
Los servicio básicos, como la luz y el agua, se descuentan que existen en todos los proyectos. En cambio el gas natural no es algo que se encuentra en todas las urbanizaciones, por lo que resulta necesario conocer si el barrio cuenta (o tendrá a futuro) con instalación de gas, o si el mismo se provee mediante formato envasado (ej. garrafas). No es lo mismo programar una casa con calefacción alimentada a gas de una que requiera de energía eléctrica para su funcionamiento.
En general cuando el barrio se encuentra en las etapas finales se comienza a cobrar expensas, que están compuestas primariamente por gastos de seguridad, mantenimiento de las obras einstalaciones que posea, sueldo del intendente, jardinería, etc.
El valor final que uno termine pagando estará muy influenciado si el barrio cuenta con pileta, golf, club house, y otros amenities que por lo general están en los countries. Para los casos de los barrios cerrados las expensas son menores por lo comentado anteriormente.
Con respecto a la ubicación del barrio, es recomendable tener en cuenta los accesos al mismo (directo desde autopistas/rutas, calles asfaltadas o de tierra), cercanía a centros de salud, educativos y comerciales, facilidad para llegar a medios de transporte público, etc.
Bien un barrio podría ofrecer las mejores prestaciones y precios pero encontrarse en una zona muy alejada o de difícil acceso, sin colegios o supermercados cercanos.
Como mencionábamos en el punto Ubicación, nunca está de más averiguar si por la zona donde uno quiere comprar existe buena oferta de transporte público y combis que permitan moverse en caso de no contar con automóvil.
La orientación del lote es primordial y se encontrarán comentarios variados acerca de los pros y contras de todas las opciones. Hay que tener en cuenta que una cosa es la orientación de la casa y otra la del lote/fondo. Una casa “mirando” hacia el sur significa que su frente recibirá poco sol pero su fondo gozará de sol pleno en todas las épocas. Otro ejemplo muy visto es que por lo general los que tienen orientación sudeste son los que se tratan de evitar debido a los vientos y lluvias que suelen darse en estas regiones.
Grupos de Facebook / Whatsapp / Redes
Sociales
Al momento de tomar la decisión de elegir un barrio, una buena forma de conseguir datos de primera mano es buscar en las redes sociales (Instagram, Twitter) o entrar a los grupos que se arman de Facebook o Whatsapp. Este tipo de investigación tiene la ventaja de que las opiniones y comentarios son realizados por dueños y nos permiten conocer los problemas que suceden en cada barrio. Por ejemplo, gracias a que formaba parte de grupos de Facebook, pude conocer el alto valor de la expensas y a la vez de enterarme que las mismas iban a subir próximamente. En otro barrio pude saber que tenían que volver a asfaltar todo por una deficiencia en la construcción original, lo que generaba las quejas de los vecinos al tener que afrontar gastos extraordinarios.
CONSTRUCCIÓN
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado?
Esta es la primer pregunta que surge antes de empezar cualquier obra y es la más fácil de contestar: “depende del proyecto”.
La determinación del costo se ve influenciado por diversos factores, tales como la calidad de los materiales, las variaciones de precio que sufran estos a lo largo del tiempo (inflación) sino acopiamos, el valor de la mano de obra, etc.
Mi recomendación es que al precio que uno estima y/o ya sabe porque los pacta anticipadamente (materiales, mano de obra, equipamiento)hay que agregarle un porcentaje de resguardo (a mi entender no inferior al 20%). Con esto cualquier desvío o cambio en precios o en el proyecto nos quedaría cubierto.
Es la demarcación del lote, que determina los límites oficiales. Consiste en la colocación de postes / estacas metálicas enterrados en el suelo que sirve de guía para la colocación del cerco.
El profesional puede ser designado tanto por el barrio (a cargo del cliente) o en otros casos, si la Administración lo permite, contratado directamente por el propietario.
Modificaciones en las medidas de los
terrenos / planos definitivos
Cuando uno se suscribe para la compra de algún lote en desarrollo es muy posible que las medidas del mismo sean provisorias. Por lo general la superficie definitiva puede ser hasta un 5 o 10% mayor o menor según el proyecto, lo que implicará ajustes en los montos finales (reintegros o saldos a pagar).
Retiros obligatorios de frente, fondo y
laterales
Son los metros obligatorios que se exigen en los barrios en los que no se puede construir, instalar o plantar. Tiene especial importancia cuando se ve un lote para comprar, ya que se debe tener en mente que estas partes no podrán ser utilizadas para edificar.
Superficie cubierta vs semicubierta. Mínimo
obligatorio a construir.
Al momento de construir los barrios suelen tener un mínimo obligatorio de metros a edificar, en rangos que pueden ir de los 120 mts cubiertos a los 200 mts. Dentro de esta limitación es común que se computen las superficies cubiertas al 100% mientras que las semicubiertas (galerías, garajes) al 50% por lo que una combinación de ambos sirve para alcanzar el mínimo.
Es importante conocer estos límites debido a que los costos de construcción pueden variar significativamente.
Es un nombre técnico para lo que se llama “factor ocupación total / suelo”, que deben tener en cuenta los profesionales a cargo de la obra a los efectos de respetar los valores exigidos por los municipios y barrios, y que representan un porcentaje del total de las medidas del lote sobre los que se puede abarcar y construir. Dependiendo de las regulaciones locales habrá lugares donde deberá dejarse más “verde” que otros.
Consiste en la división de lotes por medio de alambre (1,20m o 1,50m son las medidas más comunes) o mediante plantas, arbustos y todo otro elemento natural. Es importante tener en cuenta la reglamentación interna del barrio ya que puede haber limitaciones referidas a las especies a plantar o a las distancias con el vecino. Por ejemplo un arbusto puede estar pegado al vecino mientras que un árbol podría colocarse a partir de 1,5 metros.
Rafia / Lona verde / Placa de fenólico
Las empresas desarrolladoras y administraciones de los barrios obligan a que las obras cuenten con una lona verde o rafia que cubra el perímetro de la obra o el lote a los efectos de imposibilitar el acceso de terceros así como también de preservar la visual. Las placas de fenólico, o similares de madera suelen usarse cuando se tengan vecinos con obras terminadas viviendo en el lugar.
Los dos principales son el tradicional de ladrillo y el de Steel Framing. El primero es el de toda la vida, y el que mayoritariamente se ve en las obras de los barrios. El segundo es más nuevo, tiene plazos de edificación mucho más cortos y es más eficiente en términos de conservación de energía debido a los paneles que se utilizan como paredes y que aíslan la casa del exterior.
Existen empresas que ofrecen el sistema “llave en mano” que no es otra cosa que la entrega de la casa lista para usar, con una intervención mínima de nuestra parte. Tiene como ventaja que uno participa del diseño y da lineamientos según el gusto, pero se olvida de la compra de materiales, lidiar con temas administrativos, etc. Como desventaja surge que los costos suelen ser más elevados debido a que el precio final puede contener valores de materiales o equipamiento que se podría conseguir más barato, además de que todos los riesgos asociados a la edificación (ej.: instalan una ventana y sufren la rotura del vidrio) están cargados y previstos en dicho monto.
Consejos / Colegios de Arquitectura e
Impuestos por permisos de obra
Al edificar hay que tener en cuenta que hay gastos extra tales como el pago de derechos a los consejos/colegios de Arquitectura, así como también tasas municipales de permisos de obra. Estos costos no se deberían pasar por alto al momento de hacer los números antes de comenzar a construir ya que los valores a pagar dependen del metraje de la casa y de las alícuotas vigentes.
En norma que se cobre un canon de obra, es decir un pago mensual, con el fin de que el barrio constituya un fondo de contingencia que permita reponer o reparar todo lo que una casa en construcción pueda llegar a deteriorar. Ejemplo de ello puede ser el desgaste o rotura de pavimento provocado por los camiones que ingresan a dejar materiales.
Es común que este canon sea un importe fijo que se multiplica por los metros a construir. Este es otro de los costos que se deben estimar antes de comenzar una obra, ya que será un gasto que nos acompañará durante todo el período que esta abarque.
Si los lotes se encuentran en un
desarrollo y que por ende no tienen escritura, los importes y cuotas que se
pagan se computan como un crédito al consorcio al que uno se suscribió. Como
regla las empresas desarrolladoras suelen dar asesoramiento puntual acerca de
estos temas, más allá del recomendable que debe dar un profesional contable.
Una práctica común es el acopio de materiales, que no es más que una reserva de precio. Al inicio de la obra es conveniente, para evitar futuros aumentos, pagar por adelantado los materiales que se van a necesitar, los que quedan a resguardo y en depósito del corralón. La contracara de esta acción es que se requiere de una erogación de dinero importante al principio del proyecto.
Al momento de planificar una piscina es recomendable tener en cuenta los factores económicos, ya que el presupuesto final dependerá mayoritariamente del tipo de material utilizado, metraje y profundidades, si estará recubierta con pintura o con venecita, el costos de perforación y bombas, si se agregarán solariums o decks, si será climatizada, etc.
Asimismo, los que tienen niños podrían también necesitar de la instalación de algún tipo de cerco o protección como por ejemplo vallas de plástico, mamparas de vidrio, cercos hierro o alambrado común.
Otro tópico importante es la ubicación de la misma dentro del lote, los conos de sombra que la puedan afectar (tanto de la propia casa como la de los vecinos) así como el momento del día donde tendrá más exposición al sol.
MAPAS
Mapa de countries y barrios cerrados en Canning
Mapa de countries y barrios cerrados en Hudson
Mapa de barrios cerrados y countries en Canning
 |
| Click en la imagen para ampliar |
 |
| Click en la imagen para ampliar Link a Google Maps |
